Los 7 barrios donde el alquiler temporario a estudiantes es más rentable que Airbnb
La saturación de la oferta turística y los altos costos operativos están empujando a cada vez más inversores hacia el alquiler para estudiantesQué barrios muestran hoy la mejor rentabilidad.
Durante años, Airbnb fue uno de los negocios más rentables del mercado inmobiliario porteño. Pero ese escenario empezó a cambiar en Buenos Aires. Mientras el alquiler turístico muestra señales de saturación en zonas tradicionales, cada vez más inversores empiezan a mirar el segmento estudiantil por su mayor estabilidad, menor rotación y costos operativos más bajos.
La Ciudad de Buenos Aires se consolidó como el principal destino de estudios de América latina, según el Ranking QS de las Mejores Ciudades Estudiantiles 2026, donde ascendió 10 puestos y quedó en el lugar 32 a nivel global.
Cada año, cerca de 200.000 estudiantes del interior y del exterior llegan a Buenos Aires y generan una demanda sostenida de alojamiento flexible.
Previsibilidad versus volatilidad: el fin de la "fiebre" por el turismo
El mercado de alquileres temporarios en Buenos Aires, que cuenta con aproximadamente 24.267 unidades activas, atraviesa una etapa de reequilibrio. Si bien el alquiler turístico ofreció históricamente una renta bruta potencial superior, los analistas observan señales de saturación en zonas como Palermo Soho.
Para Martín Flachsland, gerente de Marketing de Estudio Kohon, "el turismo internacional ha mostrado señales de saturación en zonas tradicionales como Palermo, donde el volumen de oferta es altísimo". Ante este escenario, la demanda estudiantil aparece como un "punto medio" que combina una renta superior al alquiler tradicional con un riesgo operativo significativamente menor al de las plataformas tipo Airbnb.
Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode, refuerza esta tendencia al explicar que, aunque el temporario turístico tiene una renta bruta estimada del 7,39% anual frente al 6,57% del tradicional, esa diferencia se diluye al descontar gastos de gestión hotelera.
El alquiler a estudiantes es el punto medio que muchos propietarios están empezando a mirar: no tiene la rentabilidad explosiva prometida por Airbnb, pero tampoco tiene su nivel de desgaste", indica. Y advierte: "En un mercado con mucha oferta temporaria y turismo más selectivo, la previsibilidad empieza a valer tanto como la renta.
Por su parte, Ignacio Carpanelli, socio de Gewin Real State, coincide en que el estudiante aporta un valor fundamental: Menos volatilidad, menos dependencia de la temporada y una ocupación más estable.
Menos rotación y mayor ocupación
Uno de los mayores atractivos del público universitario es la estabilidad de los contratos, que suelen alinearse con el ciclo lectivo de 9 a 12 meses. Esta menor rotación impacta directamente en la estructura de costos del propietario.
Juan Puppo, fundador y CEO de Wanna Colive, empresa que opera espacios de co-living para estudiantes, jóvenes profesionales y nómadas digitales, destaca: "La menor rotación mejora directamente la rentabilidad al reducir costos de limpieza, mantenimiento y comercialización. En su experiencia, un residente de co-living permanece un promedio de 9 meses, lo que permite sostener una ocupación superior al 85%, un nivel difícil de alcanzar en el segmento puramente turístico.
Por su parte, Bryn detalla que un estudiante evita el desgaste típico del alquiler por noche, como los constantes procesos de check-in y check-out, y la reposición de ropa blanca. Asimismo, Puppo subraya que operar con estadías largas permite captar clientes directamente, sin depender de plataformas turísticas tipo Booking o Airbnb, lo que también reduce el costo comercial. Esta eficiencia estructural convierte al segmento en una de las bases más sólidas para los portafolios de inversión inmobiliaria actuales.
Los barrios que hoy dejan mejores márgenes
La elección del barrio es determinante para asegurar el éxito de la inversión. Si bien Palermo y Recoleta mantienen su liderazgo histórico por oferta cultural y gastronómica, la rentabilidad en estas zonas tiende a comprimirse por sus precios altos. Carpanelli observa que los mejores márgenes no aparecen en los barrios más aspiracionales, sino en aquellos donde el ingreso es lógico y la demanda está sostenida, mencionando zonas como Centro, San Telmo, Balvanera y Almagro.
En esta misma línea, Federico Akerman, director de Terres, plataforma inmobiliaria dedicada exclusivamente a comercializar terrenos en la Ciudad de Buenos Aires, identifica oportunidades de tierra con precio de entrada razonable en Almagro, Balvanera, Barracas y Boedo.
El corredor de Núñez, Villa Urquiza y Coghlan es identificado como el área con mayor potencial: Núñez está a pasos de Ciudad Universitaria, la Universidad Torcuato Di Tella y la Universidad de Belgrano. Villa Urquiza y Coghlan amplían esa zona de influencia, con valores de entrada todavía accesibles para el inversor y cap rates muy competitivos, señala Puppo.
Flachsland destaca el surgimiento de una "microzona" en el límite entre Palermo y Almagro que logra el equilibrio perfecto entre cercanía a las facultades, vida urbana y conectividad superior. En definitiva, el mercado se está moviendo hacia barrios con alta densidad académica y precios de compra que permitan una ecuación de renta más saludable.
Funcionalidad sobre amenidades: el nuevo estándar del servicio
El perfil del estudiante moderno modifica los requerimientos de las unidades. Ya no basta con ofrecer un departamento amoblado; hoy se demanda un "ecosistema completo". Los expertos coinciden en que la funcionalidad real prima sobre las amenidades aspiracionales y en ese contexto, lo no negociable tiene que ver con la practicidad:
Buen Wi-Fi, escritorio cómodo y laundry aparecen hoy entre los servicios más valorados por estudiantes y jóvenes profesionales.
Para los especialistas, ahora los jóvenes consumen la vivienda como un servicio flexible y sin fricciones: Hoy el estudiante no alquila solo metros cuadrados: busca practicidad, tiempo y una experiencia de vivienda resuelta, dice Puppo.
Un cambio de paradigma estructural
El desplazamiento parcial del turismo internacional por el segmento estudiantil no es un fenómeno meramente coyuntural ligado al tipo de cambio. Representa un cambio profundo en la forma en que los jóvenes consumen vivienda y en cómo los inversores gestionan sus activos. Sobre ello, Daniel Bryn advierte que, si bien el encarecimiento de la ciudad ha enfriado el pico del turismo, la tendencia hacia la vivienda flexible para nómadas digitales y estudiantes es estructural y no va a desaparecer.
Con una demanda constante, una rentabilidad estable y una oferta que comienza a profesionalizarse a través de modelos de co-living y proyectos diseñados a medida, el mercado de departamentos temporales para estudiantes se posiciona como el eje de crecimiento más sólido para el real estate porteño en los próximos años.
SN
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